Перепланировка нежилого помещения может понадобиться компании, если: идет переустройство прежнего офиса или здания в целом; компания получила новый объект из нежилого фонда; в собственность организации поступило жилое помещение, и его требуется переделать. Перед тем, как начинать перепланировку, ознакомьтесь с требованиями законодательства в отношении данного нежилого помещения. Если оно находится в жилом доме, опирайтесь на: нормы ЖК РФ, положения региональных нормативно-правовых актов. Госорганы указали в этих документах, какой процедуре следовать. Например, в Москве ориентируются на постановление правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП и Административный регламент, который утвердили этим постановлением. Если нужна перепланировка нежилого помещения, которое находится в нежилом здании, руководствуйтесь требованиями: градостроительного законодательства РФ; региональных нормативных актов и регламентов; ЖК РФ (решение АС Сахалинской области от 22.02.2019 по делу № А59-5534/2017); СНиП 31-06-2009 (решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 21.12.2017 по делу № 2 -12369/2017). В любом случае понадобится обратиться в госорганы для: согласования перепланировки, утверждения проекта, получения разрешения на проведение работ по переустройству нежилого помещения.
Учтите, что если компания планирует реконструкцию, а не перепланировку, действовать нужно по особой процедуре.
Перепланировка – это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменения в технический паспорт помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Реконструкция – это изменение количества и площади помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности, этажности (п. 14 ст. 1 ГрК РФ). Минэкономразвития отмечал, что: «… понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные процедуры (работы)» (письмо Минэкономразвития России от 14.04.2015 № Д23и-1578). Разрешение на перепланировку нежилых помещений, которые находятся в нежилых зданиях, или самих зданий получают в зависимости от характера изменений. Разрешение необходимо, если вмешательство о основные характеристики объекта существенные, то есть это реконструкция. Разрешение не требуется, если перепланировка не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта и нет превышения предельных параметров реконструкции, которые указаны в градостроительном регламенте. Перед перепланировкой в жилом здании нужно изменить статус помещения на нежилое Если компания получила в собственность жилое помещения, перед переделкой необходимо поменять его статус (гл. 3 ЖК РФ). Это допускают, только если:
Также это запрещено, если:
К заявлению прилагают обязательные документы: оригиналы документов о праве собственности или их копии, которые заверил нотариус.
Если право зарегистрировали в ЕГРН, свидетельство о регистрации можно не предоставлять; проект перепланировки нежилого помещения (если это требуется для изменения статуса помещения). Также орган самоуправления может запросить: план помещения с техническим описанием (если помещение жилое – техпаспорт); поэтажный план дома. Администрация выдаст расписку. В ней укажут, какие документы: организация представила в госорган, администрация будет запрашивать в других ведомствах. В течение 45 дней администрация принимает решение о переводе или об отказе. Если документы направляли через МФЦ, этот срок считают с даты, когда администрация получила документы (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ). После принятия решения в течение 3 рабочих дней орган самоуправления: выдает его непосредственно заявителю, отсылает по почте, переправляет через МФЦ. Изменение статуса фактически служит разрешением на перепланировку нежилого помещения. В документе администрация указывает, что потребуется перепланировка, и перечисляет, какие работы необходимо произвести. После завершения работ приемочная комиссия органа самоуправления оформляет акт. В состав комиссии входят представители органа самоуправления и заявителя. С момента подписания акта помещение можно использовать как нежилое. Также меняются требования к помещению: пожарной безопасности; санитарно-гигиенические; экологические, в том числе к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Перед началом перепланировки следует проверить, удастся ли соблюдать новые требования. Если в изменении статуса откажут, перепланировку производить нельзя. Основания для отказа: От заявителя не поступило необходимых документов. На межведомственный запрос администрации пришел ответ, что необходимых документов нет. В этом случае орган самоуправления дает заявителю 15 рабочих дней, чтобы самостоятельно представить недостающие документы. Документы подали в ненадлежащий орган. Статус помещения нельзя изменить из-за несоответствия требованиям статьи 22 ЖК РФ. Проект перепланировки нежилого помещения не удовлетворяет требованиям закона. В случае отказа укажут его причину. Отказ можно оспорить в суде (ст. 24 ЖК РФ). Разрешение на перепланировку нежилых помещений, которые находятся в нежилых зданиях, или самих зданий получают в зависимости от характера изменений: Разрешение необходимо, если вмешательство о основные характеристики объекта существенные. Разрешение не требуется, если перепланировка не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта и нет превышения предельных параметров реконструкции, которые указаны в градостроительном регламенте. Перепланировку нежилого помещения проводят после согласования Перепланировку нежилого помещения нужно согласовать. Если речь идет о бывшем жилом помещении, обратитесь в органы самоуправления (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Например, в Москве этим занимается Мосжилинспекция. Если помещение изначально относится к нежилым, порядок согласования и получения разрешения на перепланировку содержится в административных регламентах данного субъекта Федерации. В этих документах указывают, какие органы занимаются ведением и контролем процедуры и какие действия нужно предпринять. О том, что в таких случаях следует руководствоваться местными регламентами, говорит и судебная практика. Так, суды сослались на: Порядок переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах, установленный Законом Самарской области от 13.01.2014 № 4-ГД и Порядок переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах на территории городского округа Жигулевск, утвержденным постановлением администрации городского округа Жигулевск от 14.07.2014 № 076 (решение Жигулевского городского суда Самарской области от 09.08.2018 по делу № 2-1267/2018); Положение о межведомственной Комиссии по переустройству и перепланировке жилых (нежилых) помещений и переводу жилых помещений в нежилые и переводу нежилых помещений в жилые при администрации городского округа Мытищи, утв. решением Совета депутатов городского округа Мытищи Московской области от 21.01.2016 №1/6 (решение Мытищинского городского суда Московской области от 10.10.2017 по делу № 2-4544/2017 ~ М-4037/2017). Потребуется: получить разрешение на перепланировку нежилого помещения до начала работ; подписать акт о перепланировке по окончании работ. Акт приемочной комиссии подтвердит законность перепланировки (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ). В случае споров о последствиях незаконной перепланировки нежилых помещений применяют нормы ЖК РФ (решение АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2017 по делу № А56-5868/2017). Узаконить перепланировку нежилого помещения удастся, если результаты работ: будут соответствовать строительным нормам и СНиП; не будут создавать угрозу жизни и здоровью граждан, нарушать их права и законные интересы (решение Жигулевского городского суда Самарской области от 06.08.2018 по делу 2-1267/2018 ~ М-1131/2018). Согласовать проект перепланировки нежилого помещения нужно в местной администрации В администрацию подают документы, чтобы согласовать перепланировку нежилого помещения. Если организация проводит перепланировку нежилого помещения по правилам г. Москвы, нужно подготовить: Заявление о согласовании в бумажном или электронном виде (приложение 1 к Регламенту). Копии правоустанавливающих документов. Если можно предъявить оригинал для проверки подлинности копий, копии заверять у нотариуса не обязательно. Если нет возможности предъявить оригинал, нотариус должен заверить копии. Поэтажный план с экспликацией, выписку из техпаспорта на здание, справку органа технического учета о состоянии здания или помещения. Согласие собственника или уполномоченного лица на перепланировку. Если данный объект относится к объектам культурного наследия, потребуется проект приспособления для современного использования ( ст. 44 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ ). Согласно Регламенту г. Москвы, данный перечень документов является исчерпывающим (пп 2.10.1–2.10.4). Также заявитель представляет копию паспорта и предъявляет оригинал при подаче документов. Если от имени организации действует представитель, также он предъявляет доверенность (п. 2.9 Регламента). После того, как перепланировку нежилого помещения завершили, нужно подать документы, чтобы комиссия подписала акт. Для этого предоставляют: Заявление, в котором указывают реквизиты решения о согласовании перепланировки. Соглашение с проектной организацией на авторский надзор (если в такую организацию обращались). Соглашение с организацией, которая имеет свидетельство СРО (если потребовались работы, на которые нужен допуск). Журнал ведения работ. Также по своему усмотрению организация может представить копии документов, подтверждающих право собственности, и техпаспорт. Если работы проводили без разрешения на перепланировку нежилого помещения, нужно обратиться в орган местного самоуправления Если организация не получила разрешения на перепланировку нежилого помещения, и работы провели без согласования, результат работ можно узаконить. Например, в г. Москве это позволяет сделать Регламент. Заявителю нужно оформить акт о завершившейся перепланировке. Согласно пп 2.13(1).1–2.13(1).6 Регламента нужно подать в администрацию: Заявление (приложение 2(1) к Регламенту). Копии документов, которые подтвердят право собственности на помещение, если есть возможность предъявить подлинник. Если такой возможности нет, нотариальные копии правоустанавливающих документов. Поэтажный план с экспликацией после перепланировки, а также выписку из техпаспорта на здание и справку БТИ о состоянии здания или помещения. Согласие собственника помещения на перепланировку. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ, которые осуществили входе перепланировки. Копию решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части имущества общего пользования многоквартирного дома (если была необходимость передать общее имущество). Техзаключение о допустимости и безопасности перепланировки нежилого помещения нужно оформить в специализированной проектной организации.