В каждом регионе действует специальное государственное учреждение, которое уполномочено проводить оценку недвижимости. Кадастровая стоимость — это и есть государственная оценка недвижимого имущества на конкретную дату. От кадастровой стоимости зависит сумма налогов и для людей, и для бизнеса: а именно размер налога на имущество или земельного налога, если речь идет о земельных участках.
Этот показатель влияет на сумму госпошлины, если человек вступает в наследство, и на сумму налога на доход, если он продает квартиру, землю или дом, которые находились во владении меньше установленного законом минимального срока — 3 или 5 лет.
Для компаний кадастровая стоимость принадлежащих им земли, зданий, сооружений влияет на цену бизнеса при его продаже. Иногда от кадастровой рассчитывается и стоимость аренды коммерческой недвижимости.
Узнать значение государственной оценки стоимости можно из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую может заказать любой человек, не обязательно собственник. Также узнать стоимость можно в режиме онлайн на специализированном сервисе Росреестра: он так и называется — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Или можно посмотреть на публичной кадастровой карте.
Первая оценка стоимости проводится в момент, когда объект только появился: построены дом, гараж, нежилое здание или строение, проведено размежевание земельного участка и ему присвоен кадастровый номер. Также кадастровая оценка проводится в случае, когда меняются характеристики объекта, существенно влияющие на его стоимость: например, в доме надстроен мансардный этаж, к нежилому строению сделана пристройка, в частном доме проведены инженерные коммуникации или продана часть земельного участка. После этого государственная кадастровая оценка проводится с установленной законом периодичностью. Максимальный срок между проведением оценки составляет 5 лет, минимальный — 3 года.
Есть исключение из этого правила. Так, для городов федерального значения, а это Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, минимальный срок между проведением государственной оценки может быть сокращен городскими властями до 2 лет. Это предусмотрено потому, что в крупных городах цены на недвижимость быстрее реагируют на изменения рынка.
Также собственник недвижимости может самостоятельно заказать независимую оценку кадастровой стоимости, обратившись к оценочной компании, аккредитованной в одном или нескольких банках. Чаще всего такая оценка требуется для продажи недвижимости.
Кадастровая стоимость — величина чувствительная, и складывается она с учетом большого количества факторов. Базовые — это местоположение здания, помещения или участка, физическое состояние и общая площадь. Также учитывается местоположение объекта. Например, нахождение в границах санитарных зон или других зон, для которых законодательством предусмотрены особые условия использования. Имеют важное значение:
Целевое назначение. Так, земля под индивидуальное жилищное строительство будет оценена дороже, чем участок в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ).
Рельеф, наличие или отсутствии инфраструктуры и транспортная доступность — для земельного участка.
Процент износа для зданий и сооружений. Здесь все логично: чем старше здание, неважно, жилое оно или нет, тем ниже его кадастровая стоимость.
Неотделимое внутреннее инженерное оборудование. Имеются в виду инженерные коммуникации, без которых использование зданий и сооружений по назначению невозможно или затруднительно.
Местоположение. Квартиры в домах одного года постройки и с аналогичными планировками будут по-разному оценены в небольшом городке и в мегаполисе.
Если хотя бы один из этих ценообразующих факторов учтен неверно, то кадастровая стоимость может оказаться заниженной или завышенной.
Неверная кадастровая стоимость может касаться интересов разных людей, не только собственника или собственников. Помимо них, правом на оспаривание кадастровой стоимости могут воспользоваться:
Человек, у которого есть исключительное право выкупа или аренды. Так, земельный участок под зданием может выкупить или арендовать исключительно собственник этого здания. Он же может обратиться и за оспариванием кадастровой стоимости участка
Арендатор — в случае, когда арендная плата рассчитывается исходя из величины кадастровой стоимости.
Бывший собственник, который хочет пересчитать уплаченный налог на недвижимость за то время, которое он ею владел.
Заявление о технических ошибках (описках, опечатках), повлиявших на величину кадастровой стоимости, могут подать также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости: кратко
Уменьшить кадастровую стоимость, в принципе, возможно, но понадобится доказать, что рыночная стоимость квартиры, участка, дома, нежилого здания, строения или помещения намного ниже кадастровой. Подавать заявление на уменьшение кадастровой стоимости можно начиная с даты внесения неверной суммы в ЕГРН и до момента проведения следующей государственной оценки.
Пошаговая инструкция по процедуре снижения кадастровой стоимости для физических лиц
Шаг 1. Определите рыночную стоимости квартиры, дома, участка.
Закажите отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости у независимого оценщика.
Шаг 2. Соберите документы.
Кроме выписки из ЕГРН, нужны:
Если владелец действует не сам, а через представителя, нужны документы, подтверждающие полномочия представителя, а именно нотариально заверенная доверенность.
Шаг 3. Составьте административное исковое заявление в суд.
Физическое лицо, то есть человек, который представляет себя, а не компанию, имеет право напрямую идти в суд. Но может также подать документы в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии (Росреестр), обратившись в суд только после отказа пересмотреть кадастровую стоимость. Судебный процесс проходит в соответствии с главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая описывает весь процесс судебного оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.
Шаг 4. Участвуйте в судебных заседаниях по вашему иску.
Не пропускайте заседания и самостоятельно или с привлечением адвоката доказывайте, что кадастровая стоимость объекта установлена неверно. Получите вступившее в законную силу решение.
Шаг 5. Отправьте судебное решение в Росреестр.
Заверенную судом копию решения необходимо отправить в Росреестр, а сделать это можно через МФЦ.
Стоимость в ЕГРН будет уменьшена, и вы сможете обратиться за перерасчетом налогов за три предыдущих года.
Отдельно остановимся на технических ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости. При выявлении таких ошибок у вас есть возможность обратиться с просьбой об их исправлении в течение 5 лет с момента внесения неверных сведений в ЕГРН (статья 21 закона «О государственной кадастровой оценке»). Заявление об устранении ошибок подается в Росреестр напрямую или через МФЦ: возможно, этого будет достаточно и все решится в досудебном порядке.
Если у квартиры, дома, земельного участка, нежилого здания или помещения не один, а несколько собственников, вопросом уменьшения кадастровой стоимости не обязательно заниматься им всем — это может сделать один из владельцев. Дело в том, что Росреестр оценивает кадастровую стоимость объекта полностью, а не одной или нескольких его долей. Даже при обращении одного владельца она будет пересчитана для всех.
Вмешательство других собственников необходимо только тогда, когда они не согласны с уменьшением кадастровой стоимости. В этом случае они тоже должны приходить на судебные заседания, приводить аргументы и отстаивать свою точку зрения, но это редкая ситуация.
Процедура снижения кадастровой стоимости в случае с компанией аналогична процедуре для физического лица. Но если отдельный человек-владелец жилья или земли может сразу идти в суд, то компании обязательно нужно сначала обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при государственном учреждении, проводившем оценку (Росреестр). Бизнесу для обращения в суд необходимо свидетельство предпринятой попытки решить вопрос путем досудебного урегулирования.
В заявлении в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости указывают название компании, ее адрес, адрес и кадастровый номер объекта, а также то, почему представители компании считают его стоимость завышенной. И только если комиссия отказала компании в снижении кадастровой стоимости, то дальше вопрос будет решаться через суд.
В каких случаях нужно изменять кадастровую стоимость недвижимости
Обращаться за изменением кадастровой стоимости необходимо в двух случаях: когда стоимость завышена или когда она занижена.
Пожалуй, это самая распространенная ситуация, из-за которой и люди, и компании обращаются в государственные органы для изменения кадастровой стоимости. Завышение приводит к повышенным суммам налога на недвижимость и землю. Кроме того, завышенная стоимость может привести к неприятностям после продажи объекта. Если он будет продан меньше чем за 70% кадастровой стоимости, то налог на доходы физических лиц (если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет) будет начислен из расчета 70% кадастровой стоимости, а не из расчета реальной цены продажи. Переплата может оказаться существенной.
Сумма налога на недвижимость или земельного налога в этом случае будет меньше. Но при продаже имущества или при продаже готового бизнеса могут возникнуть проблемы. Во-первых, бизнес оценивается в том числе по стоимости принадлежащих ему активов, включая недвижимое имущество. И если она невелика, и сам бизнес будет оценен дешевле. Во-вторых, если юридическое лицо продает недвижимость намного выше ее кадастровой стоимости, ФНС может оштрафовать компанию за намеренное занижение налоговой базы.
Размер земельного налога, как мы уже упоминали, зависит от кадастровой стоимости земельного участка: чем выше эта стоимость, тем выше и налог. Чтобы снизить кадастровую стоимость, владельцу земельного участка необходимо действовать так:
Понять, насколько завышена стоимость и есть ли смысл ее оспаривать. Смысл есть в случае серьезного завышения и ощутимого уменьшения налога. Если налог снижается совсем незначительно, то расходы на оспаривание могут оказаться больше, чем полученная выгода.
Определить стратегию оспаривания. Здесь есть два варианта. Первый вариант — доказать наличие ошибок в данных о земельном участке, которые использовались для определения его кадастровой стоимости. Например, неверно указанные площадь или категория земли: с заявлением о таких ошибках можно обратиться в Росреестр, приложив к заявлению технический документ, в котором указана неточная информация. При признании ошибки она будет устранена в течение 3 дней, а при отказе можно обратиться в суд. Второй вариант — доказать, что рыночная стоимость участка на момент установления действующей кадастровой была ниже государственной оценки.
Пригласить независимых оценщиков. Получить от них экспертное заключение о кадастровой стоимости земли или о ее рыночной стоимости. Подчеркнем, что рыночная стоимость определяется не на момент обращения к оценщику, а на момент проведения государственной оценки.
Собрать документы. Правоустанавливающие, отчеты по рыночной или кадастровой стоимости от оценщиков, паспорт владельца.
Написать заявление. И отправляться с ним или в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (компания) или в судебные инстанции (физическое лицо).
Кадастровая стоимость — оценка недвижимости на конкретную дату, проведенная специальным государственным учреждением. Такая оценка проводится не реже одного раза в 5 лет в городах федерального значения. Как правило, это происходит чаще. Возникнув как утилитарный показатель, кадастровая стоимость постепенно стала своего рода мерилом обоснованности налоговой нагрузки и отчасти даже рыночной стоимости недвижимости. Величина кадастровой стоимости влияет на начисление налога на имущество, земельного налога, в некоторых случаях — НДФЛ.
Оспаривать кадастровую стоимость возможно и когда она слишком завышена, и когда она слишком занижена, потому что оба варианта могут приводить к проблемам и в итоге к финансовым потерям. Физические лица имеют право оспаривать государственную оценку недвижимости сразу через суд, компаниям же придется сначала в обязательном порядке обратиться в региональную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.