Кадастровая стоимость — оценка недвижимости на конкретную дату, проведенная специальным государственным учреждением. Такая оценка проводится не реже одного раза в 5 лет в городах федерального значения.
Как правило, это происходит чаще. Возникнув как утилитарный показатель, кадастровая стоимость постепенно стала своего рода мерилом обоснованности налоговой нагрузки и отчасти даже рыночной стоимости недвижимости. Величина кадастровой стоимости влияет на начисление налога на имущество, земельного налога, в некоторых случаях — НДФЛ.
Оспаривать кадастровую стоимость возможно и когда она слишком завышена, и когда она слишком занижена, потому что оба варианта могут приводить к проблемам и в итоге к финансовым потерям.
Физические лица имеют право оспаривать государственную оценку недвижимости сразу через суд, компаниям же придется сначала в обязательном порядке обратиться в региональную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.
Размер земельного налога, как мы уже упоминали, зависит от кадастровой стоимости земельного участка: чем выше эта стоимость, тем выше и налог.
Чтобы снизить кадастровую стоимость, владельцу земельного участка необходимо действовать так:
Понять, насколько завышена стоимость и есть ли смысл ее оспаривать. Смысл есть в случае серьезного завышения и ощутимого уменьшения налога. Если налог снижается совсем незначительно, то расходы на оспаривание могут оказаться больше, чем полученная выгода.
Определить стратегию оспаривания. Здесь есть два варианта.
Первый вариант — доказать наличие ошибок в данных о земельном участке, которые использовались для определения его кадастровой стоимости. Например, неверно указанные площадь или категория земли: с заявлением о таких ошибках можно обратиться в Росреестр, приложив к заявлению технический документ, в котором указана неточная информация. При признании ошибки она будет устранена в течение 3 дней, а при отказе можно обратиться в суд.
Второй вариант — доказать, что рыночная стоимость участка на момент установления действующей кадастровой была ниже государственной оценки.
Пригласить независимых оценщиков. Получить от них экспертное заключение о кадастровой стоимости земли или о ее рыночной стоимости. Подчеркнем, что рыночная стоимость определяется не на момент обращения к оценщику, а на момент проведения государственной оценки.
Собрать документы.
Правоустанавливающие, отчеты по рыночной или кадастровой стоимости от оценщиков, паспорт владельца.
Написать заявление.
И отправляться с ним или в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (компания) или в судебные инстанции (физическое лицо).
Как изменить кадастровую стоимость земельного участка
Сумма налога на недвижимость или земельного налога в этом случае будет меньше. Но при продаже имущества или при продаже готового бизнеса могут возникнуть проблемы.
Во-первых, бизнес оценивается в том числе по стоимости принадлежащих ему активов, включая недвижимое имущество. И если она невелика, и сам бизнес будет оценен дешевле.
Во-вторых, если юридическое лицо продает недвижимость намного выше ее кадастровой стоимости, ФНС может оштрафовать компанию за намеренное занижение налоговой базы.
Кадастровая стоимость занижена.
Пожалуй, это самая распространенная ситуация, из-за которой и люди, и компании обращаются в государственные органы для изменения кадастровой стоимости.
Завышение приводит к повышенным суммам налога на недвижимость и землю.
Кроме того, завышенная стоимость может привести к неприятностям после продажи объекта. Если он будет продан меньше чем за 70% кадастровой стоимости, то налог на доходы физических лиц (если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет) будет начислен из расчета 70% кадастровой стоимости, а не из расчета реальной цены продажи.
Переплата может оказаться существенной.
Кадастровая стоимость завышена.
Процедура снижения кадастровой стоимости в случае с компанией аналогична процедуре для физического лица. Но если отдельный человек-владелец жилья или земли может сразу идти в суд, то компании обязательно нужно сначала обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при государственном учреждении, проводившем оценку (Росреестр). Бизнесу для обращения в суд необходимо свидетельство предпринятой попытки решить вопрос путем досудебного урегулирования.
В заявлении в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости указывают название компании, ее адрес, адрес и кадастровый номер объекта, а также то, почему представители компании считают его стоимость завышенной. И только если комиссия отказала компании в снижении кадастровой стоимости, то дальше вопрос будет решаться через суд.
В каких случаях нужно изменять кадастровую стоимость недвижимости
Обращаться за изменением кадастровой стоимости необходимо в двух случаях: когда стоимость завышена или когда она занижена.
Процедура снижения кадастровой стоимости недвижимости для юридического лица
Если у квартиры, дома, земельного участка, нежилого здания или помещения не один, а несколько собственников, вопросом уменьшения кадастровой стоимости не обязательно заниматься им всем — это может сделать один из владельцев. Дело в том, что
Росреестр оценивает кадастровую стоимость объекта полностью, а не одной или нескольких его долей. Даже при обращении одного владельца она будет пересчитана для всех.
Вмешательство других собственников необходимо только тогда, когда они не согласны с уменьшением кадастровой стоимости. В этом случае они тоже должны приходить на судебные заседания, приводить аргументы и отстаивать свою точку зрения, но это редкая ситуация.
Изменение кадастровой стоимости, если у объекта недвижимости несколько собственников
Шаг 1. Определите рыночную стоимости квартиры, дома, участка.
Закажите отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости у независимого оценщика.
Шаг 2. Соберите документы.
Кроме выписки из ЕГРН, нужны:
- Паспорт собственника или человека, который обращается за оспариванием кадастровой стоимости.
- Правоустанавливающий документ, если обращается собственник
- Отчет о рыночной оценке объекта в бумажном варианте и в форме электронного документа на электронном носителе.
- Подтверждение оплаты государственной пошлины. Для физических лиц это 300 рублей за один объект недвижимости, для компаний — 2 000 рублей.
Если владелец действует не сам, а через представителя, нужны документы, подтверждающие полномочия представителя, а именно нотариально заверенная доверенность.
Шаг 3. Составьте административное исковое заявление в суд.
Физическое лицо, то есть человек, который представляет себя, а не компанию, имеет право напрямую идти в суд. Но может также подать документы в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии (Росреестр), обратившись в суд только после отказа пересмотреть кадастровую стоимость. Судебный процесс проходит в соответствии с главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая описывает весь процесс судебного оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.
Шаг 4. Участвуйте в судебных заседаниях по вашему иску.
Не пропускайте заседания и самостоятельно или с привлечением адвоката доказывайте, что кадастровая стоимость объекта установлена неверно. Получите вступившее в законную силу решение.
Шаг 5. Отправьте судебное решение в Росреестр.
Заверенную судом копию решения необходимо отправить в Росреестр, а сделать это можно через МФЦ.
Стоимость в ЕГРН будет уменьшена, и вы сможете обратиться за перерасчетом налогов за три предыдущих года.
Отдельно остановимся на технических ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости.
При выявлении таких ошибок у вас есть возможность обратиться с просьбой об их исправлении в течение 5 лет с момента внесения неверных сведений в ЕГРН (статья 21 закона «О государственной кадастровой оценке»).
Заявление об устранении ошибок подается в Росреестр напрямую или через МФЦ: возможно, этого будет достаточно и все решится в досудебном порядке.
Последовательность действий при оспаривании такова:
Неверная кадастровая стоимость может касаться интересов разных людей, не только собственника или собственников.
Помимо них, правом на оспаривание кадастровой стоимости могут воспользоваться:
Человек, у которого есть исключительное право выкупа или аренды.
Так, земельный участок под зданием может выкупить или арендовать исключительно собственник этого здания. Он же может обратиться и за оспариванием кадастровой стоимости участка
Арендатор — в случае, когда арендная плата рассчитывается исходя из величины кадастровой стоимости.
Бывший собственник, который хочет пересчитать уплаченный налог на недвижимость за то время, которое он ею владел.
Заявление о технических ошибках (описках, опечатках), повлиявших на величину кадастровой стоимости, могут подать также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости: кратко
Уменьшить кадастровую стоимость, в принципе, возможно, но понадобится доказать, что рыночная стоимость квартиры, участка, дома, нежилого здания, строения или помещения намного ниже кадастровой. Подавать заявление на уменьшение кадастровой стоимости можно начиная с даты внесения неверной суммы в ЕГРН и до момента проведения следующей государственной оценки.
Пошаговая инструкция по процедуре снижения кадастровой стоимости для физических лиц
Кто может обращаться за переоценкой кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость — величина чувствительная, и складывается она с учетом большого количества факторов.
Базовые — это местоположение здания, помещения или участка, физическое состояние и общая площадь.
Также учитывается местоположение объекта.
Например, нахождение в границах санитарных зон или других зон, для которых законодательством предусмотрены особые условия использования.
Имеют важное значение:
Целевое назначение. Так, земля под индивидуальное жилищное строительство будет оценена дороже, чем участок в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ).
Рельеф, наличие или отсутствии инфраструктуры и транспортная доступность — для земельного участка.
Процент износа для зданий и сооружений. Здесь все логично: чем старше здание, неважно, жилое оно или нет, тем ниже его кадастровая стоимость.
Неотделимое внутреннее инженерное оборудование. Имеются в виду инженерные коммуникации, без которых использование зданий и сооружений по назначению невозможно или затруднительно.
Местоположение. Квартиры в домах одного года постройки и с аналогичными планировками будут по-разному оценены в небольшом городке и в мегаполисе.
Если хотя бы один из этих ценообразующих факторов учтен неверно, то кадастровая стоимость может оказаться заниженной или завышенной.
Какие факторы влияют на кадастровую стоимость недвижимости
Первая оценка стоимости проводится в момент, когда объект только появился: построены дом, гараж, нежилое здание или строение, проведено размежевание земельного участка и ему присвоен кадастровый номер.
Также кадастровая оценка проводится в случае, когда меняются характеристики объекта, существенно влияющие на его стоимость: например, в доме надстроен мансардный этаж, к нежилому строению сделана пристройка, в частном доме проведены инженерные коммуникации или продана часть земельного участка.
После этого государственная кадастровая оценка проводится с установленной законом периодичностью. Максимальный срок между проведением оценки составляет 5 лет, минимальный — 3 года.
Есть исключение из этого правила. Так, для городов федерального значения, а это Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, минимальный срок между проведением государственной оценки может быть сокращен городскими властями до 2 лет. Это предусмотрено потому, что в крупных городах цены на недвижимость быстрее реагируют на изменения рынка.
Также собственник недвижимости может самостоятельно заказать независимую оценку кадастровой стоимости, обратившись к оценочной компании, аккредитованной в одном или нескольких банках. Чаще всего такая оценка требуется для продажи недвижимости.
Как определяют кадастровую стоимость
В каждом регионе действует специальное государственное учреждение, которое уполномочено проводить оценку недвижимости. Кадастровая стоимость — это и есть государственная оценка недвижимого имущества на конкретную дату. От кадастровой стоимости зависит сумма налогов и для людей, и для бизнеса: а именно размер налога на имущество или земельного налога, если речь идет о земельных участках.
Этот показатель влияет на сумму госпошлины, если человек вступает в наследство, и на сумму налога на доход, если он продает квартиру, землю или дом, которые находились во владении меньше установленного законом минимального срока — 3 или 5 лет.
Для компаний кадастровая стоимость принадлежащих им земли, зданий, сооружений влияет на цену бизнеса при его продаже. Иногда от кадастровой рассчитывается и стоимость аренды коммерческой недвижимости.
Узнать значение государственной оценки стоимости можно из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую может заказать любой человек, не обязательно собственник. Также узнать стоимость можно в режиме онлайн на специализированном сервисе Росреестра: он так и называется — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Или можно посмотреть на публичной кадастровой карте.
Что такое кaдacтpoвaя стоимость, зачем нужна и как ее узнать
Снижение кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.