«Выйти» из зоны КРТ можно, но все всегда индивидуально и зависит от:

1. месторасположения Вашего земельного участка в зоне КРТ;
2. стадии принятия городом решения относительно данной территории;
3. наличия или отсутствия на земельном участке «красных линий» УДС и т.д.

Также важно понимать, что «выйти» из КРТ Вы сможете только с развитием территории, т.е. если у Вас, например, земельный участок с существующими строениями (гаражи, производственные и складские здания), Вы должны предоставить городу концепцию развития данной территории, чтобы городу было выгодно, что Вы будете развивать и преобразовывать существующую территорию, улучшая тем самым облик города.

Можно ли выйти из КРТ?

Участие в программе КРТ требует серьезных материальных вложений.

Например, в числе основных обязанностей в договор о комплексном развитии территории включаются:

• подготовка документации по планировке территории комплексного развития;
• осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства на территории, в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории
• соблюдение очередности (этапности) осуществления мероприятий по комплексному развитию такой территории в отношении двух и более несмежных территорий или их частей в случае заключения договора в отношении таких несмежных территорий или их частей;
• способы и размер обеспечения исполнения обязательств по договору КРТ (предоставление банковской гарантии).
• заключение договоров, предусматривающих переход прав на жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, включенных в решение о комплексном развитии территории жилой застройки;
• обязательства безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор, перечень данных объектов и условия их передачи;
• перечень видов работ по благоустройству территории, срок их выполнения;
• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора и т.д.

Наделение правообладателя земельного участка «жесткими» обязанностями (ограничениями) при реализации КРТ

Земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ жилой застройки или решение о КРТ нежилой застройки, и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории в порядке, установленном земельным законодательством.

Конечно, взамен правообладатели получат компенсацию за изъятые объекты недвижимости. Размер выплаты компенсации за изъятие должен быть определен в соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 № 135-ФЗ на основании отчета независимого оценщика. Позволяется взамен изымаемого имущества предоставлять равноценную замену.

При этом компенсация практически всегда ниже рыночной стоимости изъятого объекта недвижимости.
Также с арендатором могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке по решению суда.

Изъятие объектов недвижимости в комплексном развитии территории в Москве

Чем и как рискует правообладатель в процедуре КРТ?

ПО ИНИЦИАТИВЕ ПРАВООБЛАДАТЕЛЯ

Порядок реализации КРТ в Москве в нежилой застройкеПО ИНИЦИАТИВЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ

Проверить на портале ГИС ОГД (gisogd.mos.ru)

Проверить на сайте Правительства Москвы (www.mos.ru) наличие проекта решения о КРТ

До принятия решения о КРТ в Москве правообладатель земельного участка не имеет никаких рисков. Он может осуществлять проводить межевание территории, строительство/реконструкцию объектов капитального строительства, оформлять права.

Как только решение о развитии территорий Москвы принято, на собственника накладывается обширный список ограничений:

• невозможно получить разрешение на строительство,
• запрещено менять ВРИ,
• невозможно увеличить ТЭПы и т.д.

Где проверить, включен или нет земельный участок в зону КРТ?

КРТ нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:

1. на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2. на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ;
3. виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
4. на которых расположены объекты капитального строительства, признанные самовольными постройками решением суда.

Если земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости не соответствуют ни одному из перечисленных критериев, это не значит, что их не могут включить в границы КРТ.
В зону КРТ могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах одного элемента планировочной структуры с земельными участками.
То есть, если на территории района выявят нецелевое или неэффективное использование хотя бы одного земельного участка, в зону КРТ могут включить весь район

Какие участки могут включить в зону КРТ?

Цели программы:

Комплексное развитие территорий (КРТ) – это программа по улучшению заброшенной или неэффективно используемой городской территории.

Ее активно реализуют в Москве в рамках проекта «Индустриальные кварталы».
Изначально благоустроить хотели бывшие заброшенные промзоны, но с апреля 2022 г. программу значительно расширили.

Теперь она затрагивает практически любые земельные участки – те, на которых расположены офисные и торговые центры, складские зоны, гаражи, жилые дома и т.д.

Выход из КРТ (Комплексное развитие территорий).

Кулаков Дмитрий
Леонидович

Президент компании – юрист со стажем 20 лет. Профессионал в области недвижимого имущества и земельных отношений, специалист в области строительных подрядных и проектно-изыскательских работ (кандидат юридических наук).

Андрианова Мария
Александровна

Руководитель отдела осущесвтления сделок с недвижимостью, корпоративного блока. Юрист со стажем в 15 лет. Эксперт в области аудита продавцов/покупателей (в том числе с ЗПИФ и ПИФ).

Сычева Ольга
Юрьевна

Руководитель направления налоговой практики.
Стаж работы в налоговых органах 15 лет, в том числе по выездным и камеральных налоговым проверкам. Эксперт в области Обжалования актов проверок налоговых органов